ЧТО НУЖНО ПРОВЕРИТЬ В ОТНОШЕНИИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ПЕРЕД СДЕЛКОЙ?

ЧТО НУЖНО ПРОВЕРИТЬ В ОТНОШЕНИИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ПЕРЕД СДЕЛКОЙ?


При покупке квартиры, жилого дома или земельного участка недостаточно осмотреть объект и договориться о цене. До подписания договора необходимо проверить его юридические и фактические характеристики.


Даже если продавец предъявляет документы о собственности, сведения следует сопоставить с актуальными данными Единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.


1. Основные характеристики объекта


Проверьте:


• кадастровый номер;


• адрес;


• вид объекта недвижимости;


• площадь;


• назначение здания или помещения;


• категорию земель и вид разрешённого использования участка.


Все сведения в договоре должны точно соответствовать данным ЕГРН. Ошибки в адресе, площади или кадастровом номере могут привести к приостановлению государственной регистрации.


2. Зарегистрированное право собственности


Закажите актуальную выписку из ЕГРН и убедитесь, что продавец действительно является правообладателем объекта.


Обратите внимание:


когда зарегистрировано право;


на основании какого документа оно возникло;


сколько у объекта собственников;


продаётся весь объект или только доля.


Если собственников несколько, в сделке должны участвовать все правообладатели либо их надлежащим образом уполномоченные представители.


3. Обременения и ограничения


Проверьте, не зарегистрированы ли в отношении объекта:


• ипотека;


• арест;


• запрет регистрационных действий;


• аренда;


• рента;


• сервитут;


• доверительное управление;


• иные ограничения прав.


Наличие обременения не всегда исключает сделку, но порядок его прекращения или сохранения необходимо определить заранее.


4. История переходов права


Частые перепродажи объекта за короткий период могут быть поводом для дополнительной проверки.


Полезно установить:


• кто ранее владел недвижимостью;


• как объект переходил от одного собственника к другому;


• не оспаривались ли предыдущие сделки;


• не приобретался ли объект по наследству, приватизации, дарению или решению суда.


Особое внимание требуется, если право продавца возникло недавно.


5. Зарегистрированные жильцы


Если приобретается жилое помещение, необходимо выяснить, кто зарегистрирован по месту жительства или пребывания.


Попросите продавца представить сведения о зарегистрированных гражданах и заранее определить срок их снятия с регистрационного учёта.


Отдельно следует проверить наличие лиц, сохраняющих право пользования жильём после его продажи, в том числе отказавшихся от участия в приватизации.


6. Права несовершеннолетних


Выясните:


• являются ли дети собственниками объекта или долей;


• зарегистрированы ли несовершеннолетние в жилом помещении;


• использовались ли при покупке средства материнского капитала;


• исполнена ли обязанность по выделению долей членам семьи.


Если собственником доли является ребёнок, для продажи, как правило, потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.


7. Перепланировка и фактическое состояние


Сравните фактическую планировку квартиры или дома с техническими документами.


Следует обратить внимание на:


• перенос стен и дверных проёмов;


• объединение помещений;


• изменение назначения комнат;


• пристройки и дополнительные строения;


• изменение площади объекта.


Неузаконенная перепланировка или реконструкция может создать сложности после покупки.


8. Земельный участок и границы


При покупке дома одновременно проверьте земельный участок:


установлены ли его границы;


соответствует ли фактическое ограждение сведениям реестра;


имеется ли законный доступ к участку;


допускает ли вид разрешённого использования эксплуатацию жилого дома;


не пересекаются ли границы с соседними участками.


Также необходимо проверить наличие зон с особыми условиями использования территории: охранных зон газопроводов, линий электропередачи, водоохранных и иных зон.


9. Коммунальные и иные задолженности


Попросите продавца представить документы об отсутствии задолженности:


• за жилищно-коммунальные услуги;


• за электроэнергию и газ;


• по взносам на капитальный ремонт;


• по членским и целевым взносам — если объект находится в СНТ или иной организации.


Задолженность по взносам на капитальный ремонт требует особого внимания, поскольку она может перейти к новому собственнику.


10. Судебные споры и притязания третьих лиц


До сделки рекомендуется выяснить, не является ли объект предметом:


• судебного спора;


• раздела имущества супругов;


• наследственного конфликта;


• требований кредиторов;


• спора о границах земельного участка;


• процедуры изъятия или сноса.


Если объект продаётся по существенно заниженной цене или в срочном порядке, причины такой продажи необходимо проверить особенно внимательно.


Важно


Не передавайте задаток и не подписывайте предварительный договор до проверки объекта и условий возврата денежных средств.


Все существенные договорённости — цену, порядок расчётов, сроки освобождения помещения, снятия граждан с регистрационного учёта и передачи ключей — следует закрепить письменно.